La digitalizzazione non sta risparmiando nemmeno il settore immobiliare, che, obsoleto da tanti punti di vista, rappresenta pur sempre il 60% del valore dei beni mondiali. È improbabile che il cosiddetto “mattone”, nonostante i tempi incerti che sta attraversando, venga del tutto abbandonato, perché è ancora tra le forme di investimento meno volatili e, tutto sommato, più redditizie. Ciò è valido a maggior ragione in Italia, dove costituisce ancora il “bene rifugio” preferito. È perciò il caso di portarlo al passo con i tempi, rendendolo sempre più green e tecnologico. Come? Con il proptech.
Gli Europei passano il 90% del loro tempo sotto un tetto, ma il 97% degli edifici è ancora inefficiente dal punto di vista energetico, con tassi di ristrutturazione molto al di sotto di quelli previsti per raggiungere gli obiettivi 2050 (dati della European Construction Technology Platform). È perciò evidente come solo l’innovazione, in termini di tecnologie, servizi, modelli di business, best practices ecc., possa dare la spinta necessaria.
Cos’è il proptech
La property technology, abbreviata in proptech, comprende tutte le innovazioni che stanno interessando il settore immobiliare. Ma racchiude anche le imprese che le propongono, sotto forma di tecnologie vere e proprie, servizi innovativi o nuovi modelli di business. Oggi sono 3800 le aziende che se ne occupano in Europa, per un giro d’affari di 27 miliardi di dollari.
Quale che sia l’innovazione in gioco, il digitale ha naturalmente un ruolo chiave nella modernizzazione del settore e oggi permette di parlare di “digital real estate”. Non consente infatti soltanto di gestire i dati degli immobili, ma di realizzare online tutte le azioni che prima venivano svolte di persona, come compravendite, analisi e investimenti, utilizzando big data analytics, intelligenza artificiale, realtà virtuale, blockchain e machine learning. Questo è il terreno d’azione del proptech, che ha ormai assunto le dimensioni di un settore a sé.
Sono 5 gli ambiti di ricerca e sviluppo principali:
- Servizi professionali. Per trasferire online tutti i servizi tradizionalmente connessi al settore immobiliare, come la compravendita e l’affitto, la fornitura di statistiche di prezzi, l’analisi del contesto urbano, la consulenza, il digital marketing e tanto altro.
- Fintech. Tecnologie applicate alla finanza, per facilitare crowdfunding, aste e brokeraggio.
- Sharing economy. Riguarda la fase di utilizzo degli immobili, privilegiandone la condivisione.
- Smart Real Estate. Grazie all’utilizzo di piattaforme e sistemi digitali si possono facilitare l’operatività e la gestione degli asset.
- Contech. Tecnologie applicate al mondo delle costruzioni, per progettare e realizzare edifici, e dunque città, intelligenti e sostenibili.
Il proptech in Italia
Come si è detto, in Italia il real estate è ancora un settore di punta e contribuisce per il 20% al PIL. Ma il parco edifici italiano è anche tra i più obsoleti in Europa, rendendo necessario un approccio strategico e condiviso alla sua innovazione. Da 5 anni l’Italian Proptech Monitor curato dal Politecnico di Milano monitora lo stato del proptech nella penisola. Nel 2020, nonostante la pandemia, o forse proprio grazie alle nuove necessità che essa ha messo in campo, le imprese proptech osservate sono salite da 108 (2019) a 150. Oggi sono 152, la metà delle quali ha sede a Milano e i due terzi nel Nord Italia.
Ma da giugno 2020 esiste anche l’Italian Proptech Network (IPN), una rete di soggetti italiani (start up, scale up e altre aziende) impegnati da diversi punti di vista nel settore proptech. Si tratta di un vero e proprio hub di conoscenza, in cui università e imprese collaborano nella ricerca e in cui circolano idee e opportunità al servizio degli attori della filiera. Il suo obiettivo è di favorire la sinergia con gli operatori del real estate, con gli investitori e tra le proptech italiane.
Vantaggi e ostacoli
Come accade in tutti i settori rivoluzionati dalla digitalizzazione, anche il proptech avrà un effetto disruptive per il real estate, rendendolo più semplice, efficiente e sostenibile. Tra i vantaggi più concreti ci sono i seguenti:
- la blockchain permette di aggiungere liquidità, di aumentare le transazioni per la vendita e la locazione degli immobili, di semplificare gli iter di compravendita e di renderli più sicuri, evitando la necessità di intermediari.
- L’intelligenza artificiale censisce immobili, mappa territori, fornisce statistiche e stima gli andamenti dei prezzi.
- La realtà virtuale consente ad acquirenti e affittuari di visitare gli immobili da remoto e ai professionisti coinvolti nella costruzione degli edifici di visualizzarli finiti prima di posare il primo mattone.
- I big data profilano il consumatore per fornirgli soluzioni adatte ai suoi gusti e alle sue abitudini.
- La collaborazione delle tecnologie a disposizione consente di costruire e gestire edifici intelligenti in maniera integrata e condivisa.
La trasformazione, tuttavia, non può avvenire da un giorno all’altro e richiede strategie e azioni che le spianino la strada. I principali ostacoli che rallentano il proptech sono i seguenti:
- la poca disponibilità del settore immobiliare alla modernizzazione e al cambiamento.
- La mancanza di cultura tecnologica e di competenze.
- L’inesistenza di norme giuridiche adeguate a regolamentare il settore, soprattutto in materia di tutela dei dati personali.
- La mancanza di sinergia tra gli attori della filiera.
Il Covid-19, invece, non si è dimostrato un grande ostacolo, anzi, ha permesso lo sviluppo e la diffusione di necessità che hanno a loro volta creato le condizioni per la nascita di nuove aziende proptech.
